Coronavirus: is een verhuurder verplicht de huur te verlagen?

Lisanne verhuurt een bedrijfsruimte aan *Jan. Jan exploiteert in deze ruimte een pannenkoekenrestaurant. Op 15 maart heeft het kabinet besloten dat alle horeca gesloten moet worden tot en met maandag 6 april. Het restaurant van Jan is dus dicht. Jan heeft aan Lisanne een brief gestuurd waarin hij huurverlaging heeft gevraagd. Lisanne vervolgt haar verhaal: ‘Dit pand is mijn pensioen. Als ik de huur moet verlagen, kan ik de hypotheek niet meer betalen en moet ik het pand verkopen.’

Gebrek

Door de sluiting van het pand mist Jan het gebruik van het door hem gehuurde bedrijfspand. Ik vertel Lisanne dat dit nog niet betekent dat er dan ook sprake is van een gebrek in de zin van de wet als gevolg waarvan Jan aanspraak kan maken op huurverlaging of schadevergoeding. Een gebrek is volgens de wet een situatie waarin het gehuurde niet kan worden gebruikt om een reden die niet aan Jan als huurder toe te rekenen is.

Schadevergoeding

‘Is dit gebrek dan aan mij toe te rekenen?’ Lisanne klinkt in paniek. Ik antwoord dat voor een vordering tot schadevergoeding is vereist dat het gebrek is toe te rekenen aan Lisanne. Hier is van belang dat Lisanne door een dwingende overheidsmaatregel verplicht is geweest het pand te sluiten. Daarom kan de sluiting waarschijnlijk niet aan Lisanne worden tegengeworpen. Lisanne hoeft in dat geval geen schadevergoeding te betalen.

Huurverlaging

De vervolgvraag van Lisanne is logisch: ‘Hoe zit dat dan met een eventuele huurverlaging?’ Nu het sluiten van zijn pannenkoekenrestaurant niet aan Jan toe te rekenen valt, is er wettelijk gezien sprake van een gebrek, vertel ik. Dit houdt in dat Lisanne verplicht is dit gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen onmogelijk is of dit niet van haar kan worden verlangd. In dit geval kan zij het gebrek onmogelijk verhelpen. Een vordering van Jan tot verlaging van de huur zal dan ook niet slagen.

Redelijke opstelling

Ik adviseer Lisanne om met Jan in overleg te gaan om samen tot een oplossing te komen. Het is goed om duidelijke afspraken met elkaar te maken. Zo kunnen er misschien afspraken gemaakt worden over het tijdelijk opschorten van de huurbetalingen of misschien een tijdelijke huurverlaging?

Deksel op de neus

Deze crisis vraagt over en weer om begrip. Ik ben er zeker van dat rechters rekening zullen houden met de flexibiliteit van verhuurders en huurders. Als je je niet redelijk opgesteld hebt ten opzichte van de ander, zou je bij de rechter wel eens het deksel op de neus kunnen krijgen.

* De namen zijn gefingeerd

Disclaimer

Dit blog schetst de algemene regels en uitgangspunten. Uiteraard kan er in specifieke situaties sprake zijn van uitzonderingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of uw specifieke situatie, dan kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten.