Hoe wordt de huurprijs van een bedrijfsruimte bepaald?

Als je een bedrijfspand wil huren, wordt de huurprijs tussen jou en de verhuurder afgesproken. Een huurovereenkomst ontstaat wanneer jullie beiden overeenstemming bereiken. Er zijn geen (wettelijke) bepalingen die de hoogte van de huurprijs regelen. Dit geldt voor zowel een middenstandsbedrijfsruimte als voor een overige bedrijfsruimte. Je mag elke prijs afspreken die je wil.

Welke servicekosten kunnen in rekening gebracht worden?

Naast de (kale) huurprijs kan een verhuurder maandelijks een extra bedrag in rekening brengen voor afgesproken diensten en leveringen. Dat zijn de servicekosten. De volgende kosten kunnen bijvoorbeeld als servicekosten in rekening gebracht worden:

• Kosten voor gas-, water-, en elektriciteitsgebruik;
• Vergoedingen voor het gebruik van meubels/stoffering;
• Kosten voor het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten;
• Kosten van een huismeester;
• Beheer- en administratiekosten.

In hoeverre onderhoudskosten verdeeld worden tussen verhuurder en huurder, hangt af van wat in de huurovereenkomst daarover is afgesproken. De kleine herstellingen komen sowieso voor rekening van huurder.

Kan als huurprijs ook iets anders dan geld worden afgesproken?

Ja, de huurprijs voor een bedrijfsruimte kan ook bestaan uit een andere verplichting van een huurder. In plaats van het betalen van de huurprijs, moet de huurder dan arbeid verrichten of verzorging bieden. Wel moet er altijd een tegenprestatie worden afgesproken. Als dat niet is gebeurd, is er geen sprake van een huurovereenkomst.

Huurprijswijziging

In het geval van een bedrijfsruimte mag jouw verhuurder de huurprijs niet zomaar verhogen. Wanneer wel is afhankelijk van het type bedrijfsruimte en het huurcontract. Wel kun je in de huurovereenkomst afspreken dat je de huur ieder jaar mag indexeren en dat is ook gebruikelijk.

Bij een middenstandsbedrijfsruimte mag de huurprijs vaak pas na de eerste vijf jaar worden aangepast. Een huurtermijn van 5 jaar met de zekerheid van een vaste huurprijs gedurende die periode, is namelijk het wettelijke uitgangspunt. Een huurprijsaanpassing is dus iets anders dan de jaarlijkse indexering. Bij een huurprijsaanpassing vindt of de huurder of de verhuurder dat de huurprijs veel te hoog respectievelijk veel te laag is voor het pand.

Oneens met een huurprijsaanpassing

Als je een middenstandsbedrijfsruimte huurt en je wordt het met de verhuurder niet eens over een aanpassing van de huurprijs, kun je naar de kantonrechter stappen om een nieuwe huurprijs te laten bepalen. De huurder kan dat doen als hij vindt dat hij te veel betaalt, de verhuurder zal dat doen als hij vindt dat de huur te laag is. Als het zover komt is het van belang dat er eerst een deskundige, meestal een makelaar, naar het vraagstuk heeft gekeken. Die geeft dan advies over de huurprijs. Daarna zal de kantonrechter de nieuwe huurprijs baseren op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de afgelopen vijf jaar.

Huurprijswijziging bij overige bedrijfsruimte

Bij een 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimtes) kan de huurprijs gedurende de looptijd ook niet zomaar worden aangepast, maar kun je wel afspreken dat de huur jaarlijks geïndexeerd wordt. Het systeem van huurprijsaanpassing zoals we dat bij de middenstandsruimte kennen, geldt hier niet. Voor dit type huurcontracten geldt dat een huurprijswijziging mogelijk is als verhuurder en huurder tussentijds het eens worden over een verhoging of verlaging. Wil de verhuurder verhogen en wil de huurder dit niet, dan kan de verhuurder besluiten om het huurcontract op te zeggen en een huurder te zoeken die wel meer huur wil betalen.

Huurprijsverhoging na indeplaatsstelling

Bij indeplaatsstelling is er sprake van een bedrijfsovername, waarbij de nieuwe eigenaar/huurder ook de huurovereenkomst van de oude eigenaar/huurder overneemt. Ben je het niet eens met de huurprijs voor de bedrijfsruimte? Dan kun je als nieuwe huurder ook de procedure voor een huurprijsaanpassing volgen, zoals dat hierboven staat.

Door een lekkage is er schade aan mijn bedrijfsinventaris ontstaan. Mag ik de schade verrekenen met de huurprijs?

Nee, op eigen houtje verrekenen is niet toegestaan. Dit verbod is vaak in de huurovereenkomst vastgelegd. Sterker nog: als je verrekent, loop je zelfs het risico dat jij tekortschiet in de verplichtingen uit het huurcontract en er een boete boven op de normale huurprijs komt.

Het is belangrijk om te controleren wat over gebreken in de huurovereenkomst is afgesproken. Als tussen jou en de verhuurder bijvoorbeeld is afgesproken dat een lekkage niet als gebrek wordt aangemerkt, dan kun je geen beroep doen op huurprijsvermindering of een schadevergoeding. In andere gevallen kun je, als je van mening bent dat jouw huurgenot is aangetast door de lekkage, de rechter verzoeken om de huurprijs te verminderen.

Heb je hulp nodig bij het indienen van een bezwaar of conflict met verhuurder?

Je kunt ons altijd bellen. Ben je niet verzekerd? Bel dan 088 3279 853. Ben je wel verzekerd? Bel ons dan via 020 651 1715 voor advies.